Zamiast wbicia pierwszej łopaty jest dyskusja. Co dalej ze Społeczną Inicjatywą Mieszkaniową w Kuźni Raciborskiej?

Plany SIM

W ramach projektu SIM miały powstać mieszkania o powierzchni od 40 do 60 m², wyposażone w parkingi i wykonane w technologii pasywnej. Pierwsza łopata miała być wbita jeszcze w zeszłym roku, jednak do dzisiaj nie rozpoczęto prac budowlanych. Zamiast tego toczy się dyskusja nad sensem realizacji SIM-ów, zapoczątkowana przez byłego burmistrza Pawła Machę.

Analiza Pawła Machy

Były burmistrz, Paweł Macha, przedstawił szczegółową analizę sytuacji mieszkaniowej w gminie Kuźnia Raciborska. W swojej analizie Macha zwraca uwagę na rosnące problemy związane z brakiem odpowiednich mieszkań, co prowadzi do frustracji mieszkańców i migracji z gminy. Podkreśla również, że obecna substancja mieszkaniowa jest niedostosowana do potrzeb starzejącego się społeczeństwa, co stawia przed gminą konieczność budowy nowych, dostępnych mieszkań.

Macha zauważa, że od ponad 40 lat w gminie nie zbudowano żadnych nowych mieszkań, a rosnące koszty utrzymania istniejących budynków stawiają emerytów przed trudnymi wyborami finansowymi. Były burmistrz podkreśla, że brak nowych inwestycji mieszkaniowych prowadzi do wzrostu opłat za mieszkania, co jest nieuniknione ze względu na konieczność modernizacji starych osiedli.

SIM Śląsk-Południe

Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa Śląsk-Południe została powołana z udziałem samorządów gminnych oraz Krajowego Zasobu Nieruchomości. Gmina Kuźnia Raciborska przekazała do spółki działki o powierzchni 1,5 ha oraz ponad 6 milionów złotych z rządowego dofinansowania. Mimo posiadania prawomocnego pozwolenia na budowę, prace nad inwestycją wciąż się nie rozpoczęły.

Problemy i wątpliwości. Odpowiedź obecnego burmistrza

Zdecydowana większość spółek SIM, podobnie jak SIM Śląsk-Południe, znajduje się jeszcze w fazie organizacyjnej i przygotowawczej do inwestycji. Nieliczne z nich rozpoczęły prace budowlane, co budzi wątpliwości co do sensu dalszego istnienia tych spółek. Pojawiają się pytania dotyczące finansowania projektów, wysokości czynszów i warunków dla przyszłych najemców.

W Kuźni Raciborskiej planowane jest ogłoszenie naboru wniosków o zawarcie umów najmu jeszcze w tym roku, co pozwoli ocenić rzeczywiste zainteresowanie mieszkańców tego typu budownictwem społecznym.

Apel o zaufanie

Obecny burmistrz, Wojciech Gdesz, podkreśla, że pomimo przekazania działek do spółki SIM, władze gminy zrobią wszystko, aby inwestycja została zrealizowana i służyła całej społeczności. Prosi mieszkańców o cierpliwość i zaufanie, mając nadzieję na pomyślną realizację projektu.

Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa w Kuźni Raciborskiej stoi przed wyzwaniem realizacji ambitnych planów mieszkaniowych. Pomimo trudności i opóźnień, władze gminy i spółki SIM wierzą, że projekt ten przyniesie korzyści mieszkańcom i poprawi sytuację mieszkaniową w regionie.

Dalsza część tekstu pod wideo

Były burmistrz Paweł Macha. Mieszkania w Kuźni / SIM - analiza

Drodzy Państwo,

Jakiś czas temu zapowiadałem analizę sytuacji mieszkaniowej z punktu widzenia byłego burmistrza. Materiał powstał w kilku wersjach, a po przeczytaniu przez osobę z zewnątrz, wybrano tę wersję jako najbardziej przystępną, choć zdaniem recenzenta wciąż trudną do strawienia. Niestety, lepiej nie potrafię. Prawda bywa najczęściej gorzka, ale bez próby zmierzenia się z nią jakiekolwiek istotne decyzje będą obarczone błędem. Tekst ma na celu uzasadnienie konieczności realizacji budowy mieszkań w naszej gminie.

W ciągu prawie 10 lat pełnienia przeze mnie funkcji burmistrza, większość spotkań z mieszkańcami w ramach "przyjmowania stron" dotyczyła problemu mieszkaniowego. Wieloletni okres oczekiwania na własne lokum powoduje frustrację oraz decyzje o migracji. To jeden z powodów, dla których jest nas coraz mniej. Oczywiście są też inne powody, ale jako gmina mamy tylko kilka instrumentów, które możemy wykorzystać, aby ten fatalny dla nas trend odwrócić lub przynajmniej zatrzymać. Kolejną palącą kwestią dotyczącą mieszkań był problem niedostosowania substancji mieszkaniowej do potrzeb starzejącego się społeczeństwa. Znam przynajmniej kilkanaście przypadków, w których mieszkania bez windy stały się więzieniem dla osób w nich przebywających.

Nic w naszej gminie tego typu nie wybudowano od przeszło 40 lat. To, co mamy, ze względu na rosnące koszty utrzymania, będzie za chwilę nie do utrzymania przez osoby o najniższych dochodach. Emeryci będą stawali przed wyborem: czynsz/węgiel lub tabletki. Bez względu na to, gdzie mieszkamy obecnie – czy w dużym mieszkaniu samotnie, czy domu jednorodzinnym, który trzeba nieustannie modernizować i ogrzewać, a jest zwyczajnie za duży, ponieważ dzieci wyjechały i założyły rodziny.

Pierwsza fala niezadowolenia związana z "podwyżką czynszów" przetoczyła się już jakiś czas temu. Dlaczego w cudzysłowie? Dlatego, że takiej nie było. Wzrosły składowe, czyli fundusz remontowy, za który wykonana została modernizacja (CO/ciepła woda). Drugi powód to migracja w tabeli opłat związana z podwyższonym standardem. W trakcie pełnienia funkcji burmistrza starałem się, aby stawki w tabeli nie ulegały zmianie, po to, aby zapobiec kumulacji, którą widać na rachunkach. Starałem się również utrzymać w ryzach ceny wody, ścieków oraz śmieci na możliwie najniższych poziomach. Czy to pomogło? Na pewno w jakimś stopniu tak, ale na dalsze działania nie mam już wpływu. Wszystkie nowe decyzje o kolejnych inwestycjach we wspólnotach mieszkaniowych spowodują zmiany w stawkach funduszu remontowego dla wspólnot, które nie robiły nic lub prawie nic.

Stare osiedle wymaga kolejnych nakładów inwestycyjnych związanych z konieczną termomodernizacją. "Nowe" konsekwentnie prowadziło remonty i dlatego w kilku blokach pozostały do zrobienia ostatnie (najdroższe, bo z balkonami) ściany. Czy to się komuś podoba, czy nie, UE wymusi na nas takie działania i nikt nie będzie się przejmował wysokością opłat za mieszkania. Miasto może pomóc mieszkańcom tylko w określony sposób – nie podnosząc stawek opłat z tabeli, opłat za wodę i ścieki oraz śmieci. Może również postarać się o dotacje z WUFOSIU lub UE, zarządzając wspólnotami, pod warunkiem że takie będą dostępne.

Jest jeszcze jeden problem, który pojawi się na pewno wcześniej czy później – to cena za ogrzewanie. Kotłownia w Kuźni jest zdekapitalizowana i będzie wymagała modernizacji. Nie sądzę, aby PEC utrzymał węgiel jako podstawowe paliwo ze względu na zmiany klimatyczne. Jak Państwo się orientujecie, kilka lat temu, przewidując tę sytuację, doprowadziliśmy gaz do niej, mając nadzieję, że zastąpi węgiel. Niestety, ten również stał się niemodny, a przez to drogi. Kolejnym pomysłem na ograniczenie kosztów była ciepłownia na zrębki. Ten pomysł, ze względu na położenie miasta w środku lasu, jest uzasadniony, ale rozbił się o mentalne ograniczenia społeczne.

Reasumując, opłaty za mieszkania w Kuźni Raciborskiej będą rosły. Nic na tym świecie nie jest za darmo i z tym wszyscy powinniśmy się oswoić. Czasy, w których Rafamet budował bloki, już nie wrócą, a przynajmniej w dającej się przewidzieć przyszłości. Mieszkania komunalne, których mamy wciąż 444 (wszystkie zajęte), są niedostępne nie tylko z powodu zawartych umów, ale także z powodu idiotycznych przepisów krajowych, które określają maksymalne dochody. Większość osób ubiegających się o nie odchodzi z kwitkiem. Na chwilę obecną maksymalny dochód dla singla to przedział od 1780,96 do 4293,29 zł, a dla członka rodziny to 1335,72 do 4293,29 zł. Sytuacja osób w potrzebie to, moim zdaniem, prawdziwy wskaźnik realnych kosztów mieszkania. Mierzą się oni z czynszem plus tzw. odstępne, które potrafi w Kuźni kosztować razy dwa. Podaż nie nadąża za popytem i dla tego typu klienta może być tylko gorzej. Na listach oczekujących na mieszkania jest 88 nazwisk, plus kolejnych 10 osób oczekujących na adaptację budynku MOPS na mieszkania.

Mając na uwadze ww. okoliczności, poprzednia Rada miasta i gminy przystąpiła do jedynego możliwego programu budowy mieszkań na ten czas, jakim był SIM. Innych nie było. To wtedy, mając do dyspozycji odpowiedni areał gruntów, chcieliśmy wpłynąć na ustawodawcę, aby dopuścił budowę parterową, nawet jednorodzinną. Powstała wtedy nawet koncepcja osiedla domków. Niestety przepisy były dla nas bezlitosne.

Co oferuje SIM w Kuźni Raciborskiej?

Nowe, wykończone i energooszczędne mieszkania z zabudowaną kuchnią oraz gotową łazienką pod klucz, dostępne dla osób z niepełnosprawnością, tj. szerokie drzwi, bezprogowe przejścia, prysznic, winda, duży balkon. Piwnica oraz miejsca parkingowe. Teren w cenie mieszkania będzie zielony i zagospodarowany. Mieszkania będą miały 40, 50 oraz 60 m².

Dlaczego SIM, a nie deweloper?

Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa to spółka Skarbu Państwa (KZN) oraz miast, czyli JST (w naszym przypadku to 10 gmin):

Bielsko-Biała – 28 mieszkań
Jastrzębie-Zdrój – 46 mieszkań
Kuźnia Raciborska – 88 mieszkań
Rydułtowy – 104 mieszkania
Wisła – 40 mieszkań
Czerwionka-Leszczyny – 200 mieszkań
Knurów – 43 mieszkania
Radlin – 30 mieszkań
Strumień – 58 mieszkań
Pietrowice Wielkie – nowy członek, liczba mieszkań nieznana
Jak widać, Państwo oraz gminy są gwarantem i "buforem" tego przedsięwzięcia, a więc lepsze gwarancje nie istnieją. W porównaniu do deweloperów, którzy raz są, a raz ich nie ma, to konkret. Konkret to także wysokość czynszu gwarantowanego ustawą. Spółka nie doliczy do ceny mieszkań marży, ponieważ nie powstała po to, aby zarabiać. Mieszkania są dotowane pomocą Państwa na ich zbudowanie oraz JST - teren.

Za ile można zamieszkać?

To jest najtrudniejsze pytanie, ale na podstawie już realizowanej inwestycji, którą wizytowałem w lutym br. (patrz poprzednie posty w temacie SIM), można pokusić się o szacowanie. Dokładne wyliczenia będą możliwe dopiero po przetargu. Jak wiemy, chętni będą wpłacali 20%, a cena metra kwadratowego dla tej inwestycji to 8000 zł netto. Ta inwestycja była trudniejsza niż nasza do realizacji, ponieważ parter budynków budowany był pod usługi w innej technologii, a warunki gruntowe były trudne. Można się więc spodziewać, że będzie taniej i to nie tylko z tego powodu, ale również z powodu koniunktury na inwestycjach. Spółka teoretycznie powinna mieć możliwość odpisania VAT, ale nie jestem w stanie udzielić takiej odpowiedzi. Jeżeli jednak nie, to w zależności od metrażu nabywca będzie musiał przygotować ok. 80 tys. zł za najmniejsze oraz ok. 120 tys. zł za największe. Tego typu kwoty trzeba mieć, aby nabyć działkę w naszej gminie, a co dopiero budowa domu. W przypadku budowy nowego domu koszt na dzisiaj szacowany jest na ok. 1 mln zł, wliczając w to obsługę kredytu. Stary dom wyssie z nas niewiele mniej, wliczając koszt zakupu, remontu i kredytu. Dla porównania, średnia cena za 1 m² nowego mieszkania w Raciborzu to 7500 zł bez windy i w stanie deweloperskim. Średnia cena wykończenia to ok. 1500 zł/m², o windzie nie wspomnę, którą także trzeba doliczyć, oraz zabudowie kuchni. Średnie ceny mieszkań w Kuźni Raciborskiej z rynku wtórnego to ok. 5000 zł/m² (bloki u nas są nie młodsze niż 40+ lat).

Dla kogo?

Moim zdaniem dla wszystkich. Regulamin został tak uchwalony, aby nie dyskryminować. Są w nim osoby, które będą uprzywilejowane w procesie przyznawania, ale z praktycznego punktu widzenia będzie ich niewiele:

Dla młodych, których nie stać na zakup, oraz którzy nie mają zdolności kredytowej.
Dla seniorów, którzy są właścicielami mieszkań o standardzie uniemożliwiającym samodzielne funkcjonowanie. W tym wypadku doradzam zbycie tego, co się posiada, lub przekazanie następnemu pokoleniu, pod warunkiem wpłaty wymaganej kwoty. Osobom samotnym, które nie mają komu zostawić spadku, po spieniężeniu tego, co mają, a nabyły od miasta za 10% wartości, powinno zostać wtedy dużo pieniędzy.
Dla osób mojego pokolenia, które martwią się o przyszłość dzieci – zakup po to, aby poszły na swoje.
Dla osób mojego pokolenia, które ciągle mają rodziców – pomoc przy zamianie na te z SIM ze względu na dopasowanie do niepełnosprawności.
Dla starszych osób, które nie są w stanie utrzymać zbyt dużych i wymagających ciągłych napraw domów.

Na zakończenie chciałbym życzyć radnym obecnej kadencji oraz burmistrzowi odwagi przy podejmowaniu decyzji o przyszłości tej gminy. Państwu w konsekwencji również, ponieważ wiem, że tego typu decyzje zapadają wyjątkowo rzadko i muszą być przemyślane przez każdego z Was indywidualnie. Nie ma jednak czasu na wahania, ponieważ moim zdaniem koalicja zaora ten projekt tylko dlatego, że nie jest ich autorstwa. Byłem świadkiem zachowania nowych przedstawicieli KZN, którzy bez wahania cofnęli obietnicę żyrowania Państwa dla tej inwestycji, składaną przez poprzedników z dniem objęcia władzy.

Mimo tych niepokojących wieści jesteśmy w stanie unieść to zadanie jako gmina, zamieniając poręczenie udzielone GPWiK na budowę kompostowni/ujęcia wody na to zadanie. Przed odejściem wydałem polecenie tego działania poprzez sporządzenie operatu szacunkowego dla WUFOSIU, infrastruktury tej spółki dla hipoteki. Po ostatnich konsultacjach z prezesem SIM, mowa była o 6 mln zł – czyli tyle, ile jest w WPF bez potrzeby powiększania deficytu.

To nic przecież nie kosztuje, aby poprosić SIM o ogłoszenie przetargu, tylko po to, aby móc uaktualnić szacowanie cen. W międzyczasie ktoś powinien zacząć wreszcie w imieniu UM przeprowadzać nabór, bo to leży w gestii gminy. Jakość kontaktu tej osoby z potencjalnym nabywcą będzie miała kluczowe znaczenie. Przypominam, że jesteśmy do tej inwestycji gotowi formalnie oraz finansowo. Budżet jest stabilny, a środki przeznaczone na to zadanie w postaci udziałów i gotówki również.

Z poważaniem,

Paweł Macha
Były burmistrz

PS
Dane do analizy pochodzą z ogólnie dostępnych źródeł.
SIM Śląsk Południe – tu jesteśmy.

Stanowisko obecnego burmistrza

Budownictwo Mieszkaniowe w Gminie Kuźnia Raciborska – Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa – stan faktyczny

W ostatnich tygodniach zaobserwować można wzrost zainteresowania Mieszkańców naszej Gminy, pytaniami kierowanymi w różnej formie do Urzędu Miejskiego jak i aktywnością w niektórych mediach społecznościowych w sprawie realizacji przez Spółkę SIM Śląsk-Południe inwestycji budowy osiedla mieszkaniowego z lokalami o umiarkowanym, niższym od rynkowego czynszu w Kuźni Raciborskiej. Proponowany rządowy program Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych (SIM) jest następcą niezbyt udanego programu Mieszkanie Plus i działać ma w formule budownictwa społecznego przy czym oprócz najmu lokali mieszkalnych przewidywana była możliwość tzw. dojścia do własności przez lokatora-najemcę, przy wykupie (bez brania kredytu) rozłożonym na wiele lat i wliczonym w stawkę czynszu.

Zachęcona przez stronę rządową Gmina Kuźnia Raciborska, podobnie jak i inne gminy przystąpiła w 2021 r. do Spółki SIM Śląsk-Południe z nadzieją na szybką realizację osiedla składającego się z pięciu budynków mieszkalnych (pierwotnie z liczbą mieszkań ponad 100) obecnie z 88 mieszkaniami.

Gmina do spółki jako wkład niepieniężny (aport) przekazała działki przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe nieruchomości o powierzchni blisko 1,5 ha. Spółka zasilona również została aportem finansowym w kwocie ponad 6 milionów zł. Pochodzących z rządowego dofinansowania z Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa. Spółka dysponuje też prawomocnym pozwoleniem na budowę. Według harmonogramu jaki już kilka miesięcy temu, w marcu 2024 roku zaktualizowała spółka, pierwsze budynki mają być gotowe w czwartym kwartale 2026 roku. Planowany termin rozpoczęcia i zakończenia naboru wniosków o zawarcie umowy najmu lokali mieszkalnych przypada na trzeci i czwarty kwartał bieżącego roku.

Ogólna sytuacja spółek SIM, których w Polsce istnieje ok. 40, a które podobnie jak SIM Śląsk-Południe powołane zostały przy udziałach samorządów gminnych oraz Krajowego Zasobu Nieruchomości ponad 3 lata temu nie może się pochwalić dużymi osiągnięciami. Zdecydowana większość z nich jest jeszcze w procesach organizacyjnych i przygotowawczych do inwestycji, niewiele z nich rozpoczęło prace budowlane a znikoma ilość może się pochwalić oddaniem jakichkolwiek lokali mieszkalnych do użytkowania.

Tym samym nie dziwi fakt, że obecnie trwa ogólnopolska polityczna dyskusja nad dalszym losem SIM-ów, niekiedy nawet padają pytania o sens ich dalszego istnienia również wobec alternatywnych możliwości skorzystania przez samorządy z innych form bezpośredniego wsparcia budownictwa komunalnego przez Państwo, takich jak na przykład wsparcie z Funduszu Dopłat w wysokości 80% kosztów realizacji przedsięwzięcia budowy lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

Również w gronie wspólników spółki Śląsk- Południe odzywają się głosy wyrażające zaniepokojenie obecną sytuacją w której nie znane są jeszcze wszystkie zasady i elementy inżynierii finansowania projektów inwestycyjnych, nie są też znane szczegółowe warunki finansowe dla przyszłych najemców (wysokość czynszów, wysokość partycypacji finansowej) jak również ewentualne zasady sprzedaży mieszkań na rzecz najemców w formule dojścia do własności. W tym miejscu należy nadmienić, że zapowiadana (planowana) jest zmiana przepisów w wyniku której być może najemca nie będzie mógł w ogóle stać się właścicielem zajmowanego lokalu mieszkalnego. Trudno w tym miejscu jednoznacznie wskazać, w którym kierunku prowadzone będą prace legislacyjne i jaki będzie ich efekt końcowy.

Mając na uwadze powyższe nie dziwią nikogo pojawiające się pytania o mieszkania w naszej Gminie, o stan zaawansowania inwestycji, o ewentualne ceny mieszkań, a być może przede wszystkim o działki przekazane do spółki,

Gmina zgodnie z harmonogramem przystąpi w niedługim czasie do ogłoszenia naboru wniosków o zawarcie umów najmu. Nabór ten odpowie na pytanie jakie aktualnie jest rzeczywiste zainteresowanie w naszej Gminie taką formułą budownictwa społecznego.

Na koniec chcę podkreślić najważniejszą kwestię dla nas Mieszkańców Gminy Kuźnia Raciborska: pomimo, że gmina zbyła już prawo własności na rzecz spółki SIM i władze gminy utraciły wraz z przekazaniem działek do spółki de facto możliwość całkowitego decydowania o losach wniesionych do spółki nieruchomości, zrobię wszystko aby pomóc tej inwestycji i aby nieruchomości te, bez względu na przyszłą formułę ich zagospodarowania wykorzystane były na budownictwo mieszkaniowe i służyły całej społeczności naszej Gminy. Tak jak zaufaliście mi Państwo w kwietniu tego roku tak również proszę o zaufanie a być może ponad wszystko cierpliwość w tej sprawie.

Z wyrazami szacunku

Wojciech Gdesz